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\n\nUn dossier de prêt sur cinq est refusé pour une raison que l’emprunteur découvre trop tard : le ratio charges sur revenus dépasse la limite fixée aux banques. Depuis janvier 2022, cette limite est de 35 %, assurance comprise, et elle n’est plus une simple recommandation. Savoir où l’on se situe avant le rendez-vous change la conversation.
\n\nLe taux d’endettement mesure la part des revenus mensuels absorbée par les charges de crédit. Le calcul tient en une ligne : charges divisées par revenus, multiplié par cent. Sa simplicité est trompeuse, parce que tout se joue sur ce qu’on met dans chaque case, et que les banques n’y mettent pas exactement ce que le bon sens y mettrait.
\n\n\n\nAu numérateur figurent les mensualités de crédit immobilier, les crédits à la consommation, les crédits renouvelables, les locations avec option d’achat, les pensions alimentaires versées et, si vous restez locataire, le loyer. Les factures d’eau, d’électricité, de téléphone, la cantine ou l’abonnement de transport n’entrent pas dans ce ratio. Elles ressortent ailleurs, dans le reste à vivre, et beaucoup de simulateurs grand public brouillent les deux.
\n\nAu dénominateur, les salaires nets avant impôt, les revenus fonciers retenus à 70 % en général, les pensions de retraite, les primes régulières si elles sont contractuelles. Les revenus d’activité en période d’essai, les primes exceptionnelles et les aides au logement sont écartés ou fortement décotés. Un même foyer peut ainsi afficher 29 % chez un courtier et 34 % chez un analyste bancaire, sans que personne ne se trompe.
\n\nPour un achat destiné à la location, certaines banques calculent le ratio en soustrayant le loyer attendu de la mensualité, au lieu d’ajouter le loyer aux revenus. Le résultat n’est pas le même du tout, et cette méthode dite différentielle rend possibles des dossiers qu’un calcul classique bloquerait. Elle n’est pas généralisée : la question mérite d’être posée dès le premier rendez-vous.
\n\n\n\nPrenons un couple avec 3 800 euros de revenus nets mensuels cumulés. Un crédit auto de 280 euros court encore vingt mois. Le projet porte sur une mensualité de 1 100 euros, assurance à 45 euros comprise.
\n\nCharges retenues : 280 plus 1 145, soit 1 425 euros. Ratio : 1 425 divisé par 3 800, soit 37,5 %. Dossier hors clous. Si le couple solde le crédit auto avant de déposer sa demande, le ratio retombe à 30,1 %, et l’affaire redevient banale. Rembourser 5 600 euros par anticipation pour débloquer un prêt de 250 000 euros, c’est arithmétiquement le meilleur placement de l’année.
\n\n\n\nDeux ménages à 33 % ne sont pas dans la même situation. Avec 2 000 euros de revenus, il reste 1 340 euros pour vivre. Avec 8 000 euros, il en reste 5 360. C’est pourquoi les établissements posent un second filtre, le reste à vivre, souvent estimé autour de 700 à 900 euros pour une personne seule et 350 à 400 euros par enfant à charge, avec de vraies variations d’une banque à l’autre.
\n\nLe raisonnement inverse existe aussi : un foyer très aisé peut se voir accorder 38 ou 40 % parce que le reste à vivre demeure confortable, et parce que le dossier entre dans la marge de dérogation. Sur ce point, la règle des 33 % que l’on répète depuis vingt ans n’a jamais eu de valeur juridique. C’était un usage bancaire, remplacé par un plafond réglementaire plus élevé mais plus contraignant.
\n\n\n\nLe calcul se fait à la main sur un coin de table, mais un simulateur évite les oublis et les erreurs de recopie. Il suffit de renseigner les revenus nets du foyer, le détail des mensualités en cours et, le cas échéant, le loyer. Le résultat s’affiche immédiatement, avec la plupart du temps une estimation de capacité d’emprunt associée.
\n\nLe ratio charges divisé par revenus multiplié par cent n’a rien de compliqué, mais l’outil dédié de calculer mon taux d'endettement donne le résultat sans risque d’erreur, et il oblige à lister les postes un par un, ce qui est déjà la moitié du travail. À l’usage, c’est surtout cette mise à plat qui sert : beaucoup de gens découvrent à ce moment-là qu’ils traînent trois mensualités oubliées.
\n\nQuelques précautions tout de même. Les simulateurs généralistes appliquent des règles moyennes, ignorent la politique de risque de votre établissement et raisonnent rarement en méthode différentielle. Le chiffre obtenu vaut comme boussole, pas comme accord de principe. Il donne une fourchette à plus ou moins deux points, ce qui suffit à savoir si l’on part détendu ou tendu au rendez-vous.
\n\nUne fois le ratio connu, la capacité d’emprunt se déduit en sens inverse. Mensualité maximale égale 35 % des revenus, moins les crédits en cours. Sur 3 800 euros de revenus sans autre charge, cela donne 1 330 euros par mois. À 3,5 % sur vingt ans, assurance déduite, cette mensualité finance environ 225 000 euros. À 1,2 %, taux courant début 2022, elle en finançait près de 275 000. Cinquante mille euros d’écart pour le même salaire, la même durée, le même ménage.
\n\n\n\nL’assurance emprunteur pèse dans le même calcul depuis qu’elle est intégrée au ratio. Sur un dossier de 250 000 euros, l’écart entre le contrat groupe de la banque et une délégation externe atteint couramment 8 000 à 15 000 euros sur la durée totale, et quelques dizaines d’euros par mois qui comptent dans le ratio. La loi Lemoine, adoptée en février 2022, autorise la résiliation de ce contrat à tout moment. La garantie décès d’une assurance de prêt immobilier reste le socle exigé par les prêteurs, mais son prix varie du simple au triple selon l’assureur.
\n\nLes deux chiffres s’expriment en pourcentage et se croisent dans le même dossier, mais ils ne mesurent pas la même chose. Le taux d’intérêt est le prix de l’argent emprunté, appliqué au capital restant dû. Le taux d’endettement est un ratio de charge, appliqué à vos revenus. On peut très bien avoir un excellent taux d’intérêt et un dossier refusé pour cause de ratio trop élevé, la réciproque étant tout aussi vraie.
\n\nUn troisième indicateur circule dans les documents bancaires, le taux annuel effectif global. Celui-là agrège intérêts, assurance, frais de dossier et frais de garantie, et c’est le seul qui permette de comparer deux offres. Il est plafonné par le taux d’usure publié chaque trimestre par la Banque de France, un seuil qui a bloqué beaucoup de dossiers en 2022 lorsque les taux sont remontés plus vite que le plafond ne se recalculait.
\n\nÀ deux, le ratio se calcule sur les revenus cumulés et les charges cumulées du foyer. Le résultat est généralement plus favorable, parce que les charges fixes de logement ne doublent pas. Attention toutefois : un co-emprunteur avec un crédit voiture et une pension alimentaire peut faire basculer un dossier que l’autre portait sans difficulté.
\n\nPour un indépendant, un gérant ou un intermittent, la banque retient une moyenne des deux ou trois derniers exercices, parfois minorée. Les revenus de la meilleure année ne servent pas de référence. Trois bilans stables valent mieux qu’une année exceptionnelle suivie d’un creux, et il vaut mieux le savoir avant de calculer sa capacité d’emprunt sur le chiffre le plus flatteur.
\n\nLa question mérite d’être posée avant de signer, pas après. Un impayé déclenche des pénalités de retard, puis la déchéance du terme, puis une procédure de saisie. La banque a l’obligation de proposer un examen de la situation, et le juge peut accorder un délai de grâce de deux ans. Le détail des sanctions encourues en cas de non-remboursement d’un crédit immobilier vaut la lecture avant l’engagement.
\n\nUn ratio calculé honnêtement est la meilleure protection contre ce scénario. Gonfler ses revenus ou oublier un crédit renouvelable dans le dossier ne trompe personne : la banque consulte le fichier des incidents de remboursement et lit trois mois de relevés de compte.
\n\nTrois mois avant le dépôt du dossier, il faut assainir les relevés : pas de découvert, pas de jeux d’argent, une épargne régulière même modeste. Cette régularité pèse parfois plus lourd que deux points de ratio. Les étapes pour obtenir un prêt immobilier s’enchaînent ensuite dans un ordre connu, de l’accord de principe à l’offre éditée puis acceptée après onze jours de délai légal.
\n\nCôté projet, le montant à financer se travaille aussi. Une estimation de la valeur d’un bien immobilier en quelques clics évite de bâtir un plan de financement sur un prix fantaisiste. Et les charges futures comptent : un logement mal isolé creuse le budget mensuel autant qu’une mensualité supplémentaire, ce qu’il faut savoir avant d’installer des panneaux solaires photovoltaïques rappelle à sa manière.
\n\nLes simulateurs de la vie courante fonctionnent tous sur le même principe, qu’il s’agisse d’argent ou d’autre chose : ils appliquent une formule à des données que vous fournissez. Un calculateur de cycle féminin, comme celui qui explique comment calculer son ovulation, ne vaut que par la précision des dates saisies. Le taux d’endettement obéit à la même logique : les entrées font la sortie.
\n\nDernier conseil, valable pour tous les dossiers. Gardez une trace écrite de chaque échange avec la banque, et ne renoncez pas devant un premier refus : les politiques de risque diffèrent d’un établissement à l’autre, et la même demande peut passer ailleurs. Le principe vaut aussi face aux compagnies aériennes quand il s’agit d’obtenir un remboursement après une annulation ou un retard d’avion : l’insistance documentée finit par payer.
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