Quand un constructeur de maisons individuelles dépose le bilan, ses clients ne sont pas censés payer deux fois. La liquidation judiciaire de Batidur, prononcée le 21 décembre 2023 à Limoges, a laissé près de cent chantiers à l'arrêt en Limousin et dans le Lot, et tout se joue sur un document que beaucoup de maîtres d'ouvrage n'avaient jamais relu : la garantie de livraison.
\n\nCette garantie n'est pas une option commerciale : la loi de 1990 sur le contrat de construction de maison individuelle l'impose. C'est elle qui décide si un chantier interrompu se termine aux frais d'un assureur ou à ceux du ménage.
\n\n\n\nL'attestation de garantie de livraison est remise avant l'ouverture du chantier et figure en annexe du contrat. Elle nomme le garant et porte un numéro de dossier. C'est ce papier qu'il faut sortir en premier, avant d'appeler un autre constructeur.
\n\nLa déclaration part au garant par lettre recommandée, avec le contrat, l'attestation, le jugement de liquidation et l'état d'avancement des travaux. Le garant désigne ensuite l'entreprise de reprise. Le maître d'ouvrage ne la choisit pas, ce qui frustre souvent, mais il ne paie pas la différence de prix.
\n\nDeuxième démarche, dans le même mouvement : déclarer sa créance au mandataire liquidateur dans les deux mois suivant la publication du jugement au Bodacc. Passé ce délai, elle est forclose. Beaucoup laissent filer cette échéance en croyant que la garantie règle tout.
\n\n\n\nContrairement à ce qu'on lit souvent, la défaillance est banale dans la construction : c'est le secteur qui en compte le plus grand nombre en France, année après année. Le retournement de 2023 n'a fait qu'accélérer un mouvement installé.
\n\nLe mécanisme est connu. Le constructeur signe à prix ferme, souvent dix-huit mois avant la livraison, puis encaisse l'écart avec le coût réel des matériaux. Entre 2021 et 2023, l'acier, le bois et les isolants ont flambé pendant que la remontée des taux vidait les carnets. Les chantiers en cours devenaient déficitaires quand les nouveaux ne rentraient plus.
\n\nL'argent n'est pas le seul enjeu. Un chantier repris par le garant redémarre rarement avant plusieurs mois : expertise contradictoire de l'avancement, recherche d'une entreprise de reprise, remise en route. Pendant ce temps, les ménages paient encore un loyer et les premières échéances du prêt.
\n\nUn levier reste sous-utilisé : la suspension des échéances de crédit. La plupart des contrats de prêt immobilier prévoient un report, et les banques l'accordent assez volontiers face à un jugement de liquidation. À demander par écrit, sans attendre le troisième mois de découvert.
\n\n\n\nLa santé financière d'un constructeur ne se lit pas dans son showroom. Les comptes annuels sont consultables sur le registre national des entreprises, et un capital social de quelques milliers d'euros face à un carnet de plusieurs millions doit alerter.
\n\nLe point décisif est plus simple : exiger un contrat de construction avec fourniture de plan, et refuser tout appel de fonds dépassant l'échéancier légal, soit 15 % à l'ouverture du chantier, 25 % aux fondations, 40 % aux murs, 60 % au hors d'eau. Un constructeur qui réclame plus que l'avancement réel cherche de la trésorerie. Ce signal apparaît des mois avant le jugement.
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