Contrat de location : tout ce que vous devez savoir !

Un bail vous engage trois ans si le logement est vide, un an s'il est meublé, et c'est la sortie du contrat, pas la signature, qui réserve les mauvaises surprises. Voici ce que chaque type de contrat de location impose vraiment aux deux parties, et comment on en sort sans y laisser son dépôt de garantie.

La plupart des locataires signent leur bail debout, dans un couloir, entre deux visites. Le document fait six à douze pages, personne ne le relit, et il refait surface deux ans plus tard, le jour du préavis ou de l'état des lieux de sortie. C'est à ce moment-là qu'on découvre la clause de solidarité, la durée du préavis, ou le fait que la surface annoncée ne correspond pas.

Bail et contrat de location, c'est le même document

On lit souvent qu'un bail et un contrat de location seraient deux choses différentes, l'un renouvelable et l'autre non. C'est faux. En droit français, les deux mots désignent exactement le même acte : le contrat par lequel un propriétaire, appelé bailleur, met un logement à disposition d'un locataire ou preneur, contre un loyer. Le mot bail vient du vieux verbe bailler, donner. Il n'y a rien d'autre derrière.

La loi du 6 juillet 1989 encadre la location d'un logement servant de résidence principale. Elle impose l'écrit : le bail verbal existe encore dans les textes, mais chaque partie peut exiger à tout moment qu'il soit formalisé, et sans écrit le locataire n'a aucun moyen de prouver le montant de son loyer ou la date d'entrée. Un contrat de location d'habitation se signe donc noir sur blanc, en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.

La reconduction tacite est justement le point que les articles recopiés se trompent le plus souvent. Un bail d'habitation ne s'arrête pas tout seul au bout de trois ans. Si personne ne bouge, il repart pour la même durée, aux mêmes conditions. Pour l'interrompre, le bailleur doit donner congé six mois avant l'échéance (trois mois en meublé) et pour un motif prévu par la loi : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux comme des impayés répétés. Le locataire, lui, part quand il veut, avec préavis.

Quatre familles de baux, quatre logiques différentes

Le mot bail couvre des situations qui n'ont presque rien en commun sur le plan juridique. Un bail rural et un bail meublé ne se ressemblent que par le nom.

1. Le bail meublé porte sur un logement équipé d'une liste de meubles fixée par décret : lit avec couette, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien. Durée d'un an renouvelable, neuf mois pour un étudiant. Le préavis du locataire tombe à un mois partout en France.
2. Le bail vide, dit aussi bail nu, dure trois ans quand le bailleur est un particulier et six ans quand c'est une personne morale. Le préavis du locataire est de trois mois, ramené à un mois en zone tendue et dans une série de cas listés par la loi.
3. Le bail rural concerne les terres et bâtiments agricoles. Sa durée minimale est de neuf ans, avec des variantes de long terme conclues par acte notarié pour dix-huit ans, vingt-cinq ans, ou pour la carrière du preneur. Il prend le plus souvent la forme d'un fermage, où le loyer est fixé en argent dans une fourchette arrêtée par le préfet, plus rarement d'un métayage, où le propriétaire touche une part de la récolte.
4. Le bail commercial dit 3 6 9 loue des murs à une entreprise pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Neuf ans minimum, avec faculté pour le locataire de résilier à la fin de chaque période triennale. Il ouvre droit au renouvellement, ou à une indemnité d'éviction si le bailleur refuse. C'est le régime le plus protecteur pour un locataire en France.

Il existe encore le bail mobilité, créé en 2018, qui va d'un mois à dix mois, ne se renouvelle pas et s'adresse aux personnes en formation, en mission temporaire ou en stage. Il interdit le dépôt de garantie. C'est le seul contrat de location d'habitation où le propriétaire ne peut rien immobiliser.

Ce que le contrat doit contenir, sous peine d'être attaquable

Un contrat de location conforme au décret du 29 mai 2015 reprend un contenu obligatoire. Ce n'est pas de la formalité administrative : chaque mention manquante donne au locataire un argument devant le juge.

• L'identité et le domicile du bailleur, ou ceux du gestionnaire quand le bien est confié à une agence, ainsi que le nom de chaque locataire ou colocataire.
• La date de prise d'effet et la durée du bail. Le propriétaire ne choisit pas librement cette durée : elle est fixée par la loi selon le type de location.
• La consistance et la destination du logement : habitation seule, ou usage mixte quand une profession libérale s'y exerce.
• La description du logement, du nombre de pièces et des équipements privatifs et communs, avec la liste de ce qui est mis à disposition.
• La surface habitable, calculée hors murs, cloisons, cages d'escalier et espaces sous 1,80 mètre de hauteur. Si elle est absente ou surestimée de plus d'un vingtième, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle.
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement, ses règles de révision et la date de référence de l'indice de révision des loyers.
• Le montant du dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Aucun dépôt n'est autorisé si le loyer se paie d'avance par trimestre.
• La nature et le montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier bail.

Trois annexes accompagnent le contrat et comptent autant que lui : le dossier de diagnostic technique (performance énergétique, plomb, amiante, électricité, gaz, état des risques), l'état des lieux d'entrée, et la notice d'information sur les droits et obligations des parties. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique et dépassant le seuil de consommation fixé par la loi Climat et Résilience ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale.

La clause qui coûte le plus cher aux colocataires

Dans une colocation, la clause de solidarité rend chaque colocataire redevable de la totalité du loyer. Si l'un part sans payer, le bailleur se retourne sur les autres pour le tout. Depuis la loi Alur, cette solidarité s'éteint six mois après la fin du préavis du colocataire sortant, ou plus tôt si un remplaçant figure au bail. Six mois de loyer entier, c'est ce que risque un colocataire qui laisse partir un colocataire sans faire signer d'avenant.

Qui assure quoi, et qui répare quoi

Le partage des obligations se lit dans deux articles courts de la loi de 1989. Le bailleur remet un logement décent, en bon état d'usage, avec des équipements qui fonctionnent, et il prend en charge les grosses réparations : toiture, chaudière hors entretien courant, remplacement d'une fenêtre vétuste, mise aux normes de l'installation électrique.

Le locataire, lui, souscrit l'assurance habitation couvrant les risques locatifs et en fournit l'attestation chaque année. Le texte souvent recopié qui affirme le contraire, en faisant assurer le logement par le propriétaire pour le compte du locataire, se trompe : c'est bien au locataire de s'assurer, sous peine de résiliation du bail. Le locataire assume aussi l'entretien courant et les réparations locatives listées par le décret de 1987, du joint de robinet au remplacement d'une vitre cassée.

La formule bon père de famille, qu'on lit encore partout, a disparu du code civil en août 2014. On parle désormais d'user du bien raisonnablement. Le changement n'est pas cosmétique : le juge apprécie un comportement, pas un modèle de vertu domestique.

Sortir d'un bail : le préavis, l'état des lieux, le dépôt

Le locataire peut donner congé n'importe quand, sans motif, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé. Le préavis court à partir de la réception, pas de l'envoi. Trois mois en location vide, un mois en meublé.

Ce préavis de trois mois tombe à un mois dans plusieurs situations : logement situé en zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, état de santé justifiant un changement de domicile pour une personne de plus de soixante ans, attribution d'un logement social, ou bénéfice du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé. Le motif doit être indiqué dans la lettre de congé, sinon le préavis reste de trois mois.

La résiliation judiciaire, elle, reste rare. Le tribunal peut prononcer la fin du bail aux torts d'une partie, en cas d'impayés, de troubles de voisinage caractérisés ou de logement rendu dangereux, mais ce n'est ni une porte de sortie ordinaire ni une procédure rapide. Vouloir partir plus vite que le préavis se règle presque toujours par un accord écrit avec le bailleur, pas devant un juge.

Un litige avec le bailleur : trois étapes avant le tribunal

Les conflits tournent presque toujours autour de trois objets : le dépôt de garantie non rendu, des travaux que le propriétaire ne fait pas, ou des charges dont le décompte reste opaque. La marche à suivre est balisée et gratuite jusqu'au bout.

D'abord un courrier recommandé exposant la demande, avec un délai de réponse. Beaucoup de dossiers s'arrêtent là. Ensuite l'appui d'une association de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation, d'une agence départementale d'information sur le logement, ou du service logement de la mairie, qui donnent des conseils sans frais et rédigent souvent le courrier suivant.

Vient la commission départementale de conciliation, installée dans chaque préfecture, composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires. On la saisit par simple lettre, sans avocat, sans timbre fiscal. Elle traite les désaccords sur le dépôt, les charges, la décence, l'état des lieux, l'encadrement du loyer, et rend un avis en deux mois environ. Cet avis n'a pas force de jugement, mais un bailleur qui l'ignore se présente en mauvaise posture devant le juge.

Reste le tribunal judiciaire du lieu du logement, compétent quel que soit le montant en jeu depuis la fusion des tribunaux d'instance en 2020. La saisine se fait par requête ou par assignation, et l'avocat n'est pas obligatoire en dessous de dix mille euros. Le délai de prescription est de trois ans pour la plupart des actions liées au bail, et d'un an pour une action en révision de loyer.

Les charges, deuxième source de désaccord

Le bailleur avance des dépenses puis se les fait rembourser par le locataire : c'est le principe des charges récupérables, dont la liste est fixée par le décret du 26 août 1987 et n'a pas bougé depuis. On y trouve l'eau froide et chaude, le chauffage collectif, l'électricité des parties communes, l'entretien de l'ascenseur, le salaire du gardien à hauteur de 75 % s'il assure à la fois l'entretien et les poubelles, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Tout le reste, à commencer par les honoraires de syndic, le ravalement et le remplacement d'un équipement, reste à la charge du propriétaire.

Deux modes de paiement coexistent. En location vide, la règle est la provision mensuelle suivie d'une régularisation annuelle, avec un décompte par nature de charges tenu à disposition du locataire pendant six mois. En meublé, le bailleur peut opter pour un forfait fixé de manière raisonnable au regard des charges réelles : il ne se régularise pas, dans un sens comme dans l'autre. Un locataire qui n'a jamais vu de régularisation en trois ans de bail vide peut réclamer les justificatifs, et la somme trop perçue lui revient sur trois ans en arrière.

Le préavis de départ soulève une question récurrente côté propriétaire : celle du motif invoqué pour bénéficier d'un préavis réduit à un mois. Un locataire qui annonce une mutation doit pouvoir la justifier, et le bailleur qui doute peut demander la pièce correspondante avant d'accepter la date de sortie.

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Le cas particulier du bail commercial 3 6 9

Une entreprise qui loue des bureaux, un atelier ou une boutique ne relève pas du tout du même régime. Le bail commercial se conclut pour neuf ans au minimum, et le locataire peut y mettre fin à la fin de chaque triennale avec un préavis de six mois. D'où le surnom 3 6 9, qui désigne ces trois fenêtres de sortie et non trois durées possibles.

Ce qui fait la valeur de ce contrat, c'est le droit au renouvellement. Au terme des neuf ans, le locataire peut demander à rester. Si le bailleur refuse sans motif grave, il doit verser une indemnité d'éviction censée compenser la perte du fonds de commerce, et cette indemnité atteint couramment plusieurs années de chiffre d'affaires. Le loyer, lui, se révise tous les trois ans dans la limite de la variation de l'indice des loyers commerciaux, sauf déplafonnement dans des cas précis.

Les points à négocier avant de signer sont la répartition des charges et des travaux, article 606 du code civil compris, la destination des lieux (une clause trop étroite interdit de faire évoluer l'activité), et la clause d'indexation. Un inventaire précis des charges annexé au bail est obligatoire depuis la loi Pinel de 2014.

Faire rédiger l'acte par un notaire ou un avocat spécialisé reste le choix le plus sûr pour un local commercial, vu les montants en jeu. Pour un premier cadrage, ou pour préparer la discussion avec le bailleur, on peut partir d'un modèle de bail commercial 3 6 9 et le personnaliser selon le bien loué et l'activité exercée.

Pour une location d'habitation, la démarche est plus légère. Un modèle de contrat de location conforme au décret de 2015 suffit dans la grande majorité des cas, à condition de le remplir sérieusement et de ne pas y ajouter de clause interdite. Car les clauses réputées non écrites existent, et elles sont nombreuses : interdiction d'héberger un proche, obligation de souscrire l'assurance chez un assureur imposé, prélèvement automatique rendu obligatoire, ou pénalité en cas de retard de loyer. Elles figurent parfois dans des baux téléchargés au hasard. Elles ne s'appliquent pas, mais elles empoisonnent la relation pendant trois ans.