Rédiger un contrat de location avec un modèle

Depuis le 1er août 2015, un bail d'habitation doit suivre un contrat type fixé par décret, disponible gratuitement. Ce n'est donc plus la rédaction qui pose problème : ce sont les annexes oubliées et les clauses illégales recopiées d'un modèle trouvé au hasard.

Le raisonnement mérite d'être posé clairement, parce qu'il change la façon d'aborder le sujet. Un bail mal mis en page reste valable. Un bail sans état des lieux d'entrée fait présumer que le locataire a reçu le logement en bon état, et le propriétaire perd tout recours sur les dégradations. Un bail sans diagnostic de performance énergétique expose le bailleur à une action en réduction de loyer. Un bail qui interdit les animaux domestiques contient une clause que la loi tient pour non écrite, donc inapplicable, alors même que le locataire l'a signée. Voilà où se jouent les vrais litiges.

Ce que la loi impose, texte par texte

Le régime de base vient de la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, plusieurs fois modifiée, notamment par la loi ALUR de 2014. Ses dispositions sont d'ordre public : les parties ne peuvent pas y renoncer, même d'un commun accord, même par écrit. Un propriétaire et un locataire qui signeraient un bail de deux ans sur un logement vide auraient signé un bail de trois ans, quoi qu'en dise le papier.

Le contrat type est fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il s'applique aux locations vides et meublées constituant la résidence principale du locataire, ainsi qu'aux colocations formalisées par un contrat unique. Trois cas sortent du dispositif : les colocations organisées par plusieurs contrats individuels entre le bailleur et chaque colocataire, les logements conventionnés au titre des articles L. 351-2 ou L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et les logements appartenant à un organisme HLM non conventionnés au titre du premier de ces articles.

Un troisième texte complète l'ensemble : le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, qui fixe limitativement la liste des pièces justificatives que le bailleur peut réclamer au candidat locataire et à sa caution. Tout ce qui n'y figure pas est interdit à la demande, et la liste est plus courte que ce que réclament beaucoup d'agences.

Un accord entre deux parties, et parfois trois

Le bail d'habitation lie le bailleur, propriétaire du logement, et le locataire, appelé preneur dans le vocabulaire juridique. Le bailleur peut être un particulier ou une personne morale : société civile immobilière, société d'assurance, organisme de logement social. Cette qualité n'est pas un détail administratif, elle détermine la durée minimale du bail.

Une agence immobilière peut signer à la place du propriétaire, à condition d'être titulaire d'une carte professionnelle mentionnant la gestion immobilière et de disposer d'un mandat écrit. Le numéro et le lieu de délivrance de cette carte figurent obligatoirement au contrat, ainsi que le nom et l'adresse du garant financier. Un locataire qui ne trouve pas ces mentions sur son bail a affaire à un intermédiaire irrégulier.

Le bail peut porter sur des biens très différents : appartement, maison, chambre, garage, emplacement de stationnement, local commercial. Seuls les logements loués comme résidence principale relèvent de la loi de 1989 et du contrat type. Une location de garage isolé, une location saisonnière ou un bail professionnel obéissent à d'autres règles, plus souples, où la liberté contractuelle domine.

Les durées, selon la nature de la location

C'est la question que tout le monde se pose en premier, et celle sur laquelle circulent le plus d'approximations.

Pour une location vide constituant la résidence principale, la durée minimale est de trois ans quand le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de six ans quand il s'agit d'une personne morale. Un bailleur personne physique peut réduire cette durée à un an minimum s'il justifie d'un événement précis, familial ou professionnel, qui l'obligera à reprendre le logement. Ce motif doit figurer dans le contrat : à défaut, le bail vaut trois ans.

Pour une location meublée, la durée est d'un an, ramenée à neuf mois pour un étudiant. La différence est importante : le bail étudiant de neuf mois ne se reconduit pas tacitement, il s'arrête à son terme, tandis que le bail meublé d'un an se renouvelle automatiquement.

Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, dure de un à dix mois, sans reconduction ni dépôt de garantie, et s'adresse aux personnes en formation, en stage, en mission temporaire ou en études. Il ne peut être conclu qu'une fois avec le même locataire pour le même logement.

La location saisonnière échappe à tout cela : pas de durée minimale, mais une location à la même personne ne peut excéder quatre-vingt-dix jours consécutifs, sans quoi elle bascule dans un autre régime. Le bail commercial, enfin, ne peut pas être inférieur à neuf ans, avec une faculté de résiliation par le locataire à l'expiration de chaque période de trois ans. La formule courante du 3-6-9 décrit ces échéances triennales, pas une durée maximale de neuf ans : c'est l'inverse d'une limite, c'est un plancher.

Les mentions qui doivent figurer au contrat

Le contrat type énumère précisément ce qui doit y apparaître. Un bail incomplet n'est pas nul pour autant, mais chaque partie peut exiger de l'autre sa mise en conformité, et le juge tranche en cas de refus.

Sur les parties : nom, prénom ou dénomination du bailleur, son domicile ou siège social, sa qualité de personne physique ou morale, éventuellement son adresse électronique ; le cas échéant l'identité complète du mandataire ; le nom et le prénom de chaque locataire ou colocataire.

Sur le logement : localisation exacte, avec bâtiment, étage et numéro de porte le cas échéant ; type d'habitat, collectif ou individuel ; régime juridique de l'immeuble, monopropriété ou copropriété ; période de construction, selon les tranches prévues par le contrat type (avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005) ; surface habitable en mètres carrés ; nombre de pièces principales ; autres parties du logement, grenier, comble, terrasse, balcon, loggia ou jardin ; éléments d'équipement, cuisine équipée, installations sanitaires ; mode de production du chauffage et de l'eau chaude, individuel ou collectif ; destination des locaux, habitation ou usage mixte.

S'ajoutent les locaux accessoires à usage privatif, cave, parking, garage, les équipements communs de l'immeuble, local à vélos, ascenseur, espaces verts, laverie, gardiennage, et les modalités d'accès aux technologies de l'information, réception de la télévision et raccordement internet.

Sur le loyer : montant mensuel, date de prise d'effet, périodicité et date de paiement, paiement à échoir ou à terme échu, lieu de règlement, montant total dû à la première échéance. En zone d'encadrement des loyers, le bail doit préciser le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et le cas échéant le montant et la justification du complément de loyer. Les informations sur le loyer du précédent locataire, montant, date de versement et date de dernière révision, deviennent obligatoires dans les zones où s'applique le décret d'encadrement des loyers à la relocation.

Un mot sur la surface, parce qu'elle engage le bailleur plus qu'il ne le croit. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à celle inscrite au bail, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle, et le juge la prononce sans discussion. Sur un studio de 20 m2 annoncé, un mètre carré manquant suffit à ouvrir ce droit. Le mesurage n'obéit pas ici à la loi Carrez, réservée à la vente en copropriété, mais à la notion de surface habitable du code de la construction, qui exclut les combles non aménagés, les caves, les garages et toute partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Charges, révision, travaux : les trois lignes qui bougent

Les charges récupérables se règlent de deux façons : par provisions mensuelles avec régularisation annuelle sur justificatifs, ou par paiement périodique sans provision. En colocation avec contrat unique, les parties peuvent convenir d'un forfait de charges, dont le montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles. Ce forfait se révise selon des modalités inscrites au contrat.

La révision annuelle du loyer suppose une clause expresse. Sans elle, le loyer reste figé pour toute la durée du bail. Quand la clause existe, la hausse suit l'indice de référence des loyers publié par l'Insee, et le bail doit indiquer la date de révision et le trimestre de référence retenu. Un bailleur qui oublie de réviser dispose d'un an pour le faire, sans effet rétroactif.

Le contrat mentionne aussi, quand c'est le cas, la contribution du locataire au partage des économies de charges après des travaux de rénovation réalisés par le bailleur, avec son montant, sa durée restant à courir et les éléments justifiant les travaux. Trois autres situations doivent figurer noir sur blanc : la nature et le montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité effectués depuis le dernier contrat, la majoration de loyer consécutive à des travaux d'amélioration entrepris en cours de bail, et la diminution de loyer accordée quand c'est le locataire qui réalise des travaux.

Une dernière ligne échappe souvent à l'attention des deux parties : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire au centime près, sur présentation de l'avis de taxe foncière. La taxe foncière elle-même, en revanche, reste à la charge exclusive du propriétaire, et aucune clause ne peut la transférer dans une location d'habitation. La confusion entre les deux revient régulièrement dans les régularisations annuelles de charges.

Le dépôt de garantie et les honoraires

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé. Il est interdit dans le bail mobilité. Sa restitution intervient dans un délai d'un mois après remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire. Passé ce délai, le bailleur doit au locataire une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

Côté honoraires d'agence, l'article 5 de la loi de 1989 est clair : la rémunération de l'intermédiaire est à la charge exclusive du bailleur, sauf pour quatre prestations partagées, la visite du preneur, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux d'entrée. Pour ces prestations, la part payée par le locataire ne peut ni dépasser celle du bailleur, ni excéder un plafond par mètre carré fixé par décret : 12 euros du mètre carré en zone très tendue, 10 euros en zone tendue, 8 euros ailleurs pour les trois premières prestations, plus 3 euros du mètre carré pour l'état des lieux, partout.

Le calcul se fait en deux lignes. Pour un 45 m2 en zone tendue, le locataire ne peut légalement payer plus de 450 euros d'honoraires de mise en location, plus 135 euros pour l'état des lieux, soit 585 euros au total. Tout ce qui dépasse est répétible : le locataire peut en réclamer le remboursement, y compris plusieurs mois après son entrée dans les lieux, et il obtient gain de cause dès lors qu'il produit la facture et la surface portée au bail.

Les clauses que la loi tient pour non écrites

C'est la partie que les modèles gratuits trouvés en ligne ratent le plus souvent, parce qu'ils recopient des baux des années 1990. Une clause réputée non écrite est réputée n'avoir jamais existé : elle ne s'applique pas, même signée par les deux parties, et le juge l'écarte d'office.

Figurent dans cette catégorie, sans que la liste soit exhaustive : l'interdiction de détenir un animal domestique, sauf pour une location saisonnière et sauf chien de catégorie 1 ; l'obligation de souscrire l'assurance habitation auprès d'un assureur désigné par le bailleur ; le prélèvement automatique imposé sur le salaire ; l'obligation de verser le loyer par avance sur plus d'un mois ; la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'une partie commune ; l'interdiction d'exercer une activité politique, syndicale ou associative ; la clause qui autorise le bailleur à résilier le bail pour un autre motif que ceux prévus par la loi ; la clause qui fait supporter au locataire les frais de relance ou de recouvrement.

À l'inverse, certaines clauses restent parfaitement valables : la clause de solidarité entre colocataires, la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges, pour non-versement du dépôt de garantie, pour défaut d'assurance ou pour troubles de voisinage constatés par une décision de justice, l'interdiction de sous-louer sans accord écrit du bailleur, l'interdiction de fumer dans les parties communes.

Les annexes, là où se perdent les dossiers

Un bail sans ses annexes ressemble à un bail. Il ne protège pas comme un bail. Six documents doivent y être joints selon la situation.

Le dossier de diagnostic technique rassemble le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, l'état d'amiante pour les permis délivrés avant juillet 1997, l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz lorsqu'elles ont plus de quinze ans, l'état des risques et pollutions pour les communes couvertes par un plan de prévention des risques ou situées en zone de sismicité, et le diagnostic bruit pour les logements en zone d'exposition d'un aéroport.

Viennent ensuite l'extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ; la notice d'information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs, publiée par arrêté ; l'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement et gratuitement ; l'autorisation préalable de mise en location dans les communes qui l'ont instaurée ; et, en zone d'encadrement, les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Le DPE mérite une attention particulière depuis le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Un propriétaire qui signe aujourd'hui un bail de trois ans sur un logement classé F sait déjà qu'il devra avoir engagé des travaux avant l'échéance suivante.

La signature, et ce qu'elle engage

Toutes les parties désignées au contrat le signent. Le bail est établi en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties : deux dans le cas courant d'un bailleur et d'un locataire, trois quand une agence intervient ou quand deux colocataires signent séparément. La formule des trois exemplaires systématiques, que l'on lit partout, n'a aucun fondement légal.

La caution ne signe pas le bail. Elle signe un acte de cautionnement distinct, annexé au contrat, qui doit mentionner le montant du loyer et ses conditions de révision, la durée de l'engagement, et la connaissance par la caution de la nature et de l'étendue de son obligation. Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur en 2022, la mention manuscrite intégrale n'est plus exigée à peine de nullité, mais l'acte doit rester clair sur l'engagement souscrit.

Le bail peut prendre la forme d'un acte sous seing privé, rédigé par les parties ou leur mandataire, ou d'un acte authentique reçu par notaire. La forme notariée coûte plus cher mais confère la force exécutoire : en cas d'impayé, le bailleur n'a pas besoin d'obtenir un jugement pour faire pratiquer une saisie. La signature électronique est admise dès lors qu'elle respecte le règlement européen eIDAS ; un simple scan de signature collée sur un PDF n'en est pas une.

Quand l'une des parties est une personne morale, la personne physique qui signe doit disposer du pouvoir de représentation, gérant, président ou mandataire dûment habilité. La vérification prend deux minutes sur un extrait Kbis récent et évite une contestation deux ans plus tard.

Donner congé : qui, quand, comment

Le locataire peut quitter le logement à tout moment, sans avoir à se justifier. Son préavis est de trois mois pour une location vide, ramené à un mois dans les communes situées en zone tendue, environ mille cent cinquante communes réparties sur vingt-huit agglomérations, dont Paris et sa périphérie, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier ou Nice. Le préavis d'un mois s'applique aussi, partout, en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi, de premier emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, d'état de santé justifiant un changement de domicile, de bénéfice du RSA ou de l'allocation adulte handicapé, ou d'attribution d'un logement social. Dans ces cas, et seulement dans ces cas, le locataire doit joindre un justificatif à sa lettre de congé. En meublé, le préavis est d'un mois quelle que soit la situation.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois pour une location vide et de trois mois pour un meublé, et pour l'un des trois motifs limitativement prévus : reprendre le logement pour l'habiter lui-même ou y loger un proche désigné dans la lettre, vendre le logement, ou invoquer un motif légitime et sérieux, typiquement le non-respect par le locataire de ses obligations. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption. Une protection s'ajoute pour les locataires de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont modestes : le bailleur doit alors proposer un relogement, sauf s'il a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources inférieures au plafond.

La notification se fait par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception, pas de l'envoi. En couple marié ou pacsé, le congé doit être adressé à chacun des époux ou partenaires, même si un seul a signé le bail : les deux sont cotitulaires de plein droit.

Une précision utile en fin de bail : la période où le logement reste vide entre deux locataires est une vacance locative dont le propriétaire supporte seul le coût, charges de copropriété comprises. Réduire ce délai suppose d'anticiper les visites dès la réception du congé.

Ce que chacun doit à l'autre pendant le bail

Le contrat ne fait que rappeler des obligations qui existent de toute façon. Le bailleur doit délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en état de marche. La décence est définie par le décret du 30 janvier 2002 : au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou un volume de 20 m3, une installation électrique aux normes, un chauffage, une alimentation en eau potable, une évacuation des eaux usées, une cuisine ou un coin cuisine, et depuis 2018 une absence de nuisibles et de parasites. Un seuil de performance énergétique s'y est ajouté en 2023.

Il doit ensuite assurer au locataire la jouissance paisible du logement, ce qui lui interdit d'entrer sans autorisation, y compris pour une visite ou des travaux non urgents, et l'oblige à agir contre un trouble dont il est à l'origine. Il prend en charge les grosses réparations : toiture, chaudière hors entretien courant, remplacement des menuiseries, mise aux normes de l'électricité. Il délivre gratuitement une quittance dès que le locataire la demande, et ne peut pas la conditionner à autre chose que le paiement intégral.

Le locataire, de son côté, paie le loyer et les charges aux termes convenus, use paisiblement des lieux selon la destination prévue au bail, répond des dégradations survenues pendant la location sauf vétusté, force majeure ou faute du bailleur, prend en charge l'entretien courant et les réparations locatives listées par le décret du 26 août 1987, laisse exécuter les travaux d'amélioration ou nécessaires au maintien en état, et s'assure contre les risques locatifs en fournissant une attestation chaque année.

Cette dernière obligation est celle dont le non-respect va le plus vite : un défaut d'assurance constitue un motif de clause résolutoire, et permet aussi au bailleur de souscrire un contrat pour le compte du locataire, dont il récupère la prime par douzièmes avec une majoration plafonnée à 10 %.

Le modèle de contrat type, point par point

Voici la structure exacte du contrat type réglementaire. Un modèle sérieux la reprend dans cet ordre, avec ces intitulés. Les mentions entre parenthèses indiquent ce qu'il faut compléter.

I. Désignation des parties. Identité et coordonnées du bailleur, sa qualité de personne physique ou morale, son adresse électronique si elle est communiquée. Le cas échéant, identité du mandataire, activité exercée, numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle, nom et adresse du garant. Puis identité de chaque locataire ou colocataire, avec adresse électronique facultative.

II. Objet du contrat. Consistance du logement : localisation, type d'habitat, régime juridique de l'immeuble, période de construction, surface habitable, nombre de pièces principales, autres parties du logement, éléments d'équipement, mode de production du chauffage et de l'eau chaude sanitaire. Destination des locaux, usage d'habitation ou usage mixte professionnel et d'habitation. Désignation des locaux et équipements accessoires à usage privatif. Énumération des équipements et services collectifs de l'immeuble. Équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication.

III. Date de prise d'effet et durée du contrat. Date d'entrée dans les lieux, durée retenue selon la qualité du bailleur, et si la durée est réduite à un an, l'événement précis qui le justifie. Le contrat rappelle qu'à défaut de proposition de renouvellement, il se reconduit tacitement pour la même durée et aux mêmes conditions, que le locataire peut y mettre fin à tout moment après congé, et que le bailleur ne le peut qu'à l'échéance et pour un motif prévu par la loi.

IV. Conditions financières. Fixation du loyer initial, montant mensuel, modalités particulières applicables en zone tendue, informations sur le loyer du dernier locataire, modalités et date de révision, trimestre de référence de l'indice. Charges récupérables et modalité de règlement. Contribution éventuelle au partage des économies de charges. En colocation, souscription éventuelle par le bailleur d'une assurance pour le compte des colocataires, avec le montant annuel récupérable et sa fraction mensuelle : la question de l'assurance habitation en colocation se règle mieux à la signature qu'après un dégât des eaux. Modalités de paiement, périodicité, paiement à échoir ou à terme échu, lieu et date, montant total dû à la première échéance. Enfin, en cas de renouvellement avec loyer manifestement sous-évalué, montant de la hausse et modalités d'application par tiers ou par sixième.

V. Travaux. Montant et nature des travaux d'amélioration ou de mise en conformité effectués depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement. Majoration de loyer en cours de bail après travaux du bailleur, avec nature, modalités d'exécution, délai et montant. Diminution de loyer après travaux réalisés par le locataire, avec la durée de cette diminution et les modalités de dédommagement en cas de départ anticipé.

VI. Garanties. Montant du dépôt de garantie, inférieur ou égal à un mois de loyer hors charges en location vide, ou garantie autonome quand elle remplace le dépôt.

VII. Clause de solidarité. Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires, prévoyant la solidarité et l'indivisibilité de leurs engagements. Depuis la loi ALUR, la solidarité d'un colocataire sortant prend fin six mois après la date d'effet de son congé, ou plus tôt si un nouveau colocataire le remplace au bail.

VIII. Clause résolutoire. Modalités de résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance des risques locatifs, ou troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

IX. Honoraires de location. Le contrat type rappelle le texte de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 : la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des prestations partagées énumérées plus haut. Suivent les plafonds applicables par mètre carré et le détail des honoraires effectivement facturés à chacune des parties.

X. Autres conditions particulières. Espace laissé libre aux parties, dans la limite des dispositions d'ordre public.

XI. Annexes. Liste des pièces jointes, reprise plus haut. Le contrat se clôt par la date, le lieu et les signatures du bailleur ou de son mandataire et du locataire.

Utiliser un modèle sans se faire piéger

Trois sources se valent pour un bail d'habitation classique : le contrat type officiel sur service-public.fr, les modèles des associations de propriétaires ou de locataires, et les formulaires guidés proposés par les plateformes de gestion locative. Les deux premiers sont gratuits, le troisième se facture mais fait gagner du temps sur la production des quittances et le suivi des indices.

Un modèle ne devient dangereux que dans deux cas. Le premier : il date d'avant août 2015 et ignore le contrat type. Le second : il vient d'un autre pays francophone, avec un vocabulaire proche et des règles totalement différentes. Vérifiez systématiquement la date de mise à jour du document et la référence au décret de 2015. Le même réflexe de vérification s'applique d'ailleurs à n'importe quel contrat pris en ligne, y compris quand on cherche à louer une voiture à bas prix : ce sont les conditions générales, pas la page d'accueil, qui engagent.

Dernier point de méthode, et il vaut pour les deux parties : conservez le bail, ses annexes, l'acte de cautionnement, les états des lieux et les quittances dans un même dossier, physique ou numérique, pendant toute la durée de la location et au moins trois ans après le départ du locataire. C'est le délai de prescription des actions relatives au loyer et aux charges. Un dossier complet transforme un litige de six mois en un échange de deux lettres.

Le cas particulier de la colocation

La colocation se pratique de deux façons, et le choix a des conséquences lourdes. Avec un contrat unique signé par tous, les colocataires forment un bloc : la clause de solidarité, presque toujours présente, permet au bailleur de réclamer la totalité du loyer à n'importe lequel d'entre eux. Avec des contrats individuels, chacun loue sa chambre et n'est redevable que de sa part, le bailleur assumant le risque des places vides.

Le contrat type réglementaire ne s'applique qu'à la première formule. Pour la seconde, le bail suit les règles de la location de chambre meublée, avec une contrainte supplémentaire : la surface privative minimale de 9 m2 s'apprécie chambre par chambre, et le loyer total de l'ensemble des chambres ne peut dépasser le loyer applicable au logement entier en zone d'encadrement.

Le remplacement d'un colocataire mérite une procédure écrite. Un avenant au bail, signé par le bailleur, le partant, les restants et l'entrant, évite de découvrir deux ans plus tard que la personne installée dans la chambre du fond n'a jamais figuré au contrat. L'état des lieux se refait à cette occasion, ou au minimum se complète d'un constat contradictoire des chambres concernées.

Sur le dépôt de garantie, la pratique la plus saine consiste à faire régler au colocataire entrant sa part directement au sortant, sans passer par le bailleur : celui-ci conserve le même dépôt du début à la fin, et n'a de restitution à faire qu'au dernier départ. Le mentionner dans l'avenant évite les malentendus.

Le bail en vidéo

Pour une reprise rapide des notions de base, la vidéo ci-dessous récapitule la définition du bail, les types de biens concernés, la distinction entre bailleur particulier et professionnel, et les principales familles de contrats : bail commercial, bail professionnel pour les libéraux, bail précaire de courte durée pour un commerçant, location meublée ou nue, location saisonnière, et jusqu'au bail conclu pour un tournage de film.

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Un mot pour finir sur les régimes qui échappent à la loi de 1989. Le bail commercial relève du code de commerce, avec une durée minimale de neuf ans, un droit au renouvellement et, en cas de refus du bailleur, une indemnité d'éviction souvent considérable. Le bail professionnel, réservé aux professions libérales, dure six ans et se résilie par le locataire à tout moment avec six mois de préavis. Le bail rural obéit au code rural. Chacun a sa logique propre, et un modèle de bail d'habitation n'y transpose pas : mieux vaut partir du bon texte que d'adapter le mauvais.