Découverte de l'immobilier en Bretagne avec Kermarrec Promotion

Acheter neuf en Bretagne coûte aujourd'hui plus cher à financer qu'à l'achat : le prix au mètre carré reste très inférieur à celui de l'Île-de-France, mais le crédit ne se négocie plus aux conditions de 2021. C'est ce décalage qui décide de la rentabilité d'une opération, bien avant le nom du promoteur.

Kermarrec Promotion est l'un des noms qui reviennent le plus souvent dans les recherches de logements neufs de la région. Le groupe est rennais, il construit surtout en Ille-et-Vilaine, et son catalogue va du studio destiné à l'investissement locatif au T4 familial en périphérie. Avant de regarder ses programmes, il faut comprendre ce que l'on achète réellement quand on signe une vente en l'état futur d'achèvement.

Le marché breton n'est pas homogène

Parler du « marché immobilier breton » n'a pas grand sens. Entre le centre de Rennes, la côte du Morbihan et l'intérieur des Côtes-d'Armor, on ne parle ni des mêmes prix, ni des mêmes acheteurs, ni des mêmes délais de revente.

Rennes vit de son économie tertiaire et de ses étudiants : la demande locative y est continue, les petites surfaces se relouent vite, et la ligne b du métro mise en service à l'automne 2022 a redessiné la carte des quartiers recherchés. Le littoral, lui, fonctionne à la résidence secondaire, avec une saisonnalité forte et des communes qui ont durci leurs règles d'urbanisme pour contenir la pression foncière. L'intérieur des terres reste abordable, mais un T3 neuf y trouve preneur en plusieurs mois, pas en plusieurs jours.

Pour explorer les opportunités offertes par le promoteur, cliquez sur ce lien : Kermarrec Promotion.

Ce que le neuf apporte, et ce qu'il coûte

Le neuf se paie environ 20 à 30 % plus cher que l'ancien à surface comparable. En échange, on récupère des frais de notaire réduits (autour de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien), une isolation conforme à la RE 2020, l'absence de travaux pendant dix ans et des garanties légales que l'ancien n'offre pas. Le calcul penche vers le neuf quand on garde le bien longtemps. Sur une revente à cinq ans, il tient rarement.

Ce que propose Kermarrec Promotion

Le catalogue du promoteur couvre trois familles de produits, avec des logiques d'achat qui n'ont rien à voir entre elles :

Appartements du studio au T5, majoritairement en collectif urbain ou périurbain, c'est le gros du volume.
Maisons individuelles avec jardin, en lotissement ou en petite opération groupée, sur des communes de la deuxième couronne.
Résidences services seniors, un produit d'investissement à part, dont la rentabilité dépend entièrement de la solidité du gestionnaire qui exploite la résidence.

Sur ce dernier point, un avertissement : une résidence gérée n'est un placement tranquille que tant que l'exploitant paie ses loyers. Vérifiez qui gère, depuis combien de temps, et ce que prévoit le bail commercial en cas de renégociation à l'échéance. C'est la question à poser en premier, avant la couleur des façades.

Rennes, la locomotive

Rennes concentre le gros de l'activité. La ville a franchi le seuil des 225 000 habitants, sa métropole approche les 460 000, et la population continue de croître d'environ 1 % par an. Le pôle numérique et cyberdéfense installé sur le bassin rennais alimente une demande de logements que la construction n'absorbe pas complètement.

Ce dynamisme a une conséquence désagréable pour l'acheteur : les terrains bien situés sont rares et chers, donc les programmes récents s'éloignent du centre ou montent en gamme. Un T2 neuf dans le centre élargi se négocie couramment au-delà de 4 000 euros le mètre carré. Regardez la ligne du métro et les temps de trajet réels avant de vous laisser convaincre par le mot « proche ».

Les trois autres départements

Morbihan

Vannes, Lorient et le littoral du golfe forment le marché le plus tendu de Bretagne après Rennes, et la résidence secondaire y pèse lourd. Plusieurs communes du golfe dépassent les 20 % de résidences secondaires, ce qui a poussé certaines d'entre elles à voter une majoration de la taxe d'habitation sur ces logements. Un investisseur locatif classique s'y heurte à une demande annuelle limitée hors saison.

Côtes-d'Armor

Saint-Brieuc et sa baie, Lannion, Dinan : les prix y restent nettement plus doux, avec des maisons neuves accessibles là où l'Ille-et-Vilaine a décroché. La contrepartie, c'est un marché moins liquide. Comptez plus de temps pour revendre, et méfiez-vous des programmes isolés sans commerces à moins de dix minutes.

Ille-et-Vilaine

Le département ne se résume pas à Rennes. Saint-Malo tient sur son tourisme et sa façade maritime, Fougères et Vitré profitent de leur position sur l'axe vers Laval et Le Mans, Cesson-Sévigné et Bruz absorbent le débordement de la métropole. C'est là que l'offre neuve est la plus dense, donc là que la comparaison entre promoteurs a le plus d'intérêt.

Le réseau d'agences du groupe

Le groupe Kermarrec ne se limite pas à la promotion : il exploite aussi une activité de transaction et de gestion locative sous la marque Kermarrec Habitation. Pour un acheteur, l'intérêt est pratique : le même interlocuteur peut suivre la réservation, puis mettre le bien en location une fois livré.

C'est aussi un point d'attention. Confier l'achat et la gestion au même groupe simplifie la vie, mais prive de contre-expertise sur le loyer de marché. Faites estimer le loyer par une agence tierce avant de signer un mandat de gestion. Un écart de 40 euros par mois sur douze ans, ce n'est pas anodin.

Ce que la fédération garantit vraiment

La Fédération des promoteurs immobiliers est un syndicat professionnel. Elle représente ses adhérents, publie des statistiques de mise en vente et porte une charte de qualité. Elle ne délivre ni assurance, ni garantie financière, et elle n'a aucun pouvoir de sanction sur un chantier en retard.

Les protections réelles de l'acheteur en VEFA viennent du code de la construction et de l'habitation, pas d'une adhésion :

la garantie financière d'achèvement, délivrée par une banque ou un assureur, qui finance la fin du chantier si le promoteur défaille ;
la garantie de parfait achèvement, qui couvre les réserves pendant un an après la livraison ;
la garantie biennale sur les équipements dissociables, chaudière ou volets roulants par exemple ;
la garantie décennale, qui court dix ans sur tout ce qui touche à la solidité de l'ouvrage.

L'attestation de garantie financière d'achèvement doit figurer dans votre acte de vente. Réclamez-la, lisez le nom de l'organisme qui la porte, et vérifiez le montant. C'est le document qui compte le jour où les choses tournent mal.

Comment décider

Un achat neuf en Bretagne se juge sur trois éléments : l'emplacement précis, pas la commune ; le taux réellement obtenu auprès de votre banque, simulation à l'appui ; et la qualité de la garantie financière derrière le programme. Le reste, le vocabulaire écoresponsable et les rendus 3D, ne change rien à la valeur du bien dans quinze ans.

Si vous visez du locatif, calculez la rentabilité nette après charges de copropriété, taxe foncière et vacance, pas la rentabilité brute affichée par le commercial. Si vous achetez pour habiter, allez visiter le quartier un mardi à 8 heures et un samedi soir. Ces deux visites vous apprendront plus que trois heures de bureau de vente.