Découvrez les biens interdits à la location en 2023 : la passoire thermique est-elle dans la liste ?

Non, les passoires thermiques n'ont pas été interdites à la location en 2023. Ce qui a changé au 1er janvier de cette année-là est plus étroit, et beaucoup de propriétaires l'ont compris trop tard : seuls les logements dépassant 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an sont sortis du marché locatif.

Le reste du calendrier arrive plus tard : les G au 1er janvier 2025, les F en 2028, les E en 2034. Confondre ces échéances coûte cher dans les deux sens, entre le bien vendu en catastrophe et les travaux repoussés d'un an de trop.

Ce que dit vraiment le décret de janvier 2021

Le texte qui organise tout ça est le décret du 11 janvier 2021 sur le critère de performance énergétique dans la définition du logement décent. Il ajoute une ligne à la liste des caractéristiques qu'un bien doit présenter pour être loué, au même titre que l'absence d'infiltrations.

La nuance qui compte : le seuil de 450 kWh est exprimé en énergie finale, celle qui sort du compteur, alors que l'étiquette du diagnostic de performance énergétique raisonne en énergie primaire, avec un coefficient de 2,3 sur l'électricité. Deux logements affichant le même G peuvent donc tomber de part et d'autre du seuil selon leur mode de chauffage.

Autre point souvent mal compris : l'interdiction ne casse pas un bail en cours. Elle s'applique aux nouveaux contrats, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un locataire déjà installé ne se retrouve pas dehors du jour au lendemain, mais il peut saisir le juge pour exiger des travaux.

Le gel des loyers, la mesure qui mord vraiment

Pendant que tout le monde regardait les interdictions, une autre disposition est passée presque inaperçue et touche beaucoup plus de monde. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés : plus d'indexation annuelle sur l'indice de référence, plus de réévaluation entre deux locataires dans les zones tendues, plus de complément de loyer.

Sur un logement à 700 euros par mois, avec une inflation des loyers autour de 3,5 % par an, le manque à gagner dépasse 4 000 euros cumulés en cinq ans. C'est souvent l'argument qui décide un bailleur hésitant à isoler ses combles.

Combien de logements sont réellement concernés

L'Observatoire national de la rénovation énergétique a chiffré le parc en 2022 : environ 5,2 millions de résidences principales classées F ou G, soit un logement sur six. La proportion grimpe dans les petites surfaces, où le rapport entre déperditions et surface habitable joue contre le logement. Un 20 mètres carrés sous les toits bascule en G bien plus vite qu'une maison de 120.

Ce déséquilibre explique pourquoi les échéances de 2025 et 2028 inquiètent surtout les propriétaires de petits appartements urbains. Un studio mal isolé n'a souvent aucune marge de manoeuvre : pas d'isolation par l'extérieur sans l'accord de la copropriété, pas dix centimètres à perdre à l'intérieur sans rendre la pièce invivable.

Les aides, et ce qui a changé depuis le CITE

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique n'existe plus. Il a été remplacé fin 2020 par MaPrimeRénov', versée par l'Agence nationale de l'habitat, qui fonctionne sur un principe différent : une subvention accordée avant les travaux, calculée selon les revenus du ménage, et non plus une réduction d'impôt constatée l'année suivante.

Les bailleurs y ont accès, dans la limite de trois logements, à condition de louer le bien au moins six ans après les travaux. À côté, les certificats d'économies d'énergie financent une part du chantier via les fournisseurs d'énergie, et l'éco-prêt à taux zéro couvre jusqu'à 50 000 euros sur vingt ans.

Vendre ou rénover, le calcul honnête

Un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G. Il chiffre deux scénarios de travaux, et il pèse sur le prix : les notaires observent une décote de 10 à 15 % sur les maisons F ou G face à une classe D comparable.

Faites le calcul avant de choisir. Si la décote sur un bien de 200 000 euros atteint 25 000 euros et que la rénovation en coûte 35 000 dont 12 000 d'aides, rénover rapporte. Si la classe ne peut bouger qu'avec un vote de copropriété, la vente devient l'option raisonnable, et mieux vaut la décider tôt.

Les gestes du quotidien, à leur juste place

Baisser le chauffage d'un degré fait gagner environ 7 % sur la facture, éteindre les veilles économise entre 50 et 100 euros par an, les ampoules LED consomment cinq fois moins qu'une halogène. Ces gestes valent la peine, ils sont gratuits ou presque.

Ils ne changeront jamais une étiquette énergétique. Le diagnostic ne mesure pas votre comportement, il mesure le bâtiment : surface des parois, épaisseur d'isolant, type de menuiseries, rendement du générateur. Un locataire exemplaire dans une passoire garde une passoire. Confondre les deux registres, sobriété d'usage et performance du bâti, est l'erreur qui fait perdre le plus de temps aux propriétaires.