La propriété des meubles dans une maison en usufruit : quelles sont les responsabilités ?
Dans une maison démembrée, le sort des meubles se joue au tout début, dans un document que presque personne ne rédige : l'inventaire prévu par l'article 600 du Code civil. Sans lui, dix ans plus tard, plus personne ne sait ce qui appartenait à qui.
Deux titulaires, deux droits qui ne se recouvrent pas
L'usufruit est défini à l'article 578 du Code civil : le droit de jouir d'une chose dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui même, mais à charge d'en conserver la substance. L'usufruitier habite, utilise, encaisse les loyers. Le nu propriétaire détient le bien sans pouvoir s'en servir, jusqu'au jour où l'usufruit s'éteint et où la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre ses mains, sans droits de succession à payer sur cette reconstitution.
La configuration la plus fréquente en France reste celle du conjoint survivant : au décès, il opte pour l'usufruit de la totalité de la succession, les enfants recueillent la nue propriété. La maison est alors partagée entre des personnes qui ne parlent pas toujours, et le mobilier devient le premier terrain de friction, bien avant les murs.
Ce que l'usufruitier doit rendre, et dans quel état
Pour les meubles meublants, l'article 589 est plus clément qu'on ne l'imagine. L'usufruitier a le droit de s'en servir pour l'usage auquel ils sont destinés, et il ne les restitue, à la fin de l'usufruit, que dans l'état où ils se trouvent, sauf détérioration due à sa faute ou à sa mauvaise foi. Un canapé usé après quinze ans d'usage normal ne donne lieu à aucune indemnité. Un meuble brûlé par négligence ou revendu en cachette, oui.
Le raisonnement change pour les biens qui se consomment par le premier usage, argent, denrées, stock : c'est le quasi usufruit de l'article 587. L'usufruitier peut les employer, mais il en doit la valeur à la fin, ce qui crée une dette envers le nu propriétaire. Cette distinction paraît théorique jusqu'au jour où une assurance vie ou une somme d'argent entre dans le démembrement.
Côté charges, l'usufruitier assume l'entretien courant, l'assurance et la taxe d'habitation quand elle est due. Les grosses réparations de l'article 606, gros murs, voûtes, poutres, couverture entière, restent à la charge du nu propriétaire. La jurisprudence a nuancé cette répartition, mais le principe tient.
Vendre : personne ne peut forcer l'autre
Aucun des deux ne peut imposer la vente de la pleine propriété. L'usufruitier peut vendre son usufruit, le nu propriétaire peut vendre sa nue propriété, chacun de son côté et sans autorisation de l'autre, mais l'acheteur récupère alors un droit démembré, donc décoté et difficile à revendre. En pratique, il faut un accord.
Quand la vente se fait à deux, le prix se répartit selon la valeur de chaque droit, sauf convention contraire, comme le prévoit l'article 621 du Code civil. Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts sert de repère : à 65 ans, l'usufruit vaut 40 pour cent de la valeur du bien et la nue propriété 60 pour cent ; à 75 ans, on passe à 30 et 70. Les deux parties peuvent aussi convenir de reporter l'usufruit sur le prix, ce qui évite de casser le démembrement.
Meubles achetés à deux : écrire la quote part tout de suite
Il arrive que l'usufruitier et le nu propriétaire financent ensemble un remplacement, une cuisine équipée, une chaudière, un mobilier de jardin. Rien n'oblige à le formaliser, et c'est précisément là que naissent les litiges dix ans plus tard. Un simple écrit signé des deux, indiquant le montant apporté par chacun et la quote part d'indivision qui en résulte, suffit. Conservez la facture avec.
Quand l'usufruit s'arrête
L'article 617 énumère les causes d'extinction : le décès de l'usufruitier, l'arrivée du terme pour un usufruit à durée fixe, la réunion des deux qualités sur la même tête, le non usage pendant trente ans, la perte totale du bien. L'usufruitier peut aussi renoncer, par acte notarié dès lors qu'un immeuble est concerné.
Ce jour là, le nu propriétaire reprend la maison et le mobilier qui figurait à l'inventaire de départ, dans l'état d'usure normale. Le reste, ce que l'usufruitier avait acheté avec son argent, suit sa succession. Si aucun inventaire n'a jamais été dressé, la discussion se réduit à une confrontation de souvenirs et de photos de famille, et le juge tranche à l'estime. C'est un mauvais scénario, et il est entièrement évitable pour le prix d'un rendez vous chez le notaire au moment du démembrement.
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